La fiscalité
Comme pour toute activité générant des revenus, l’investisseur en LMNP fera l’objet d’une imposition fiscale sur les loyers perçus. Plusieurs possibilités s’offrent à lui, en fonction de son profil, afin rendre la pression fiscale la plus favorable possible.
Les différents régimes d’imposition en LMNP :
Le régime du Micro-BIC :
Le régime du micro BIC est le premier régime, parmi les deux principaux, qui permet de déclarer vos revenus de loueur en meublé.
Ce régime est très simple, il vous suffit simplement de déclarer le montant des loyers perçus au cours de l’année passée, sur votre déclaration de revenus, ainsi vous bénéficierez d’un abattement de 50% sur le montant des loyers perçus, à condition que vos loyers ne dépassent pas 77 700€ par an.
Ce régime est avantageux pour les personnes ayant moins de 50% de charges à déduire. Par exemple, un investisseur ayant fini la période d’amortissement de son bien et/ ou n’ayant plus d’encours sur l’appartement.
L’avantage du Micro-BIC réside dans sa simplicité déclarative et ne nécessite par l’intervention d’un cabinet comptable.
Le régime du réel :
Le régime du réel est généralement le plus avantageux lors de l’acquisition de votre bien, surtout si vous avez recours à l’emprunt bancaire.
Vous déduisez ainsi l’ensemble de vos charges (charges de copropriété, taxe foncière, frais de mutation, assurance, intérêt d’emprunt) et amortissez votre bien ce qui annule votre résultat fiscal les premières années. L’amortissement des murs s’opère sur une durée de 25 à 40 ans et de 5 à 10 ans pour le mobilier.
Les premières années, si le résultat est déficitaire, la part du déficit générée par l’amortissement est reportable les années suivantes.
A noter que ce régime est obligatoire si vous dépassez les 77 700e de loyers annuels. Pour ce régime, nous vous recommandons de faire appel à un cabinet comptable spécialisé en LMNP pour vous assister dans votre déclaration, notamment pour les amortissements. Ce dernier saura vous conseiller en matière d’optimisation fiscale et vérifiera les pièces comptables.
Les autres taxes
La taxe foncière :
Le propriétaire d’un bien immobilier en LMNP est naturellement redevable de la taxe foncière comme tout propriétaire. A noter que vous pourrez vous faire rembourser la taxe d’enlèvement d’ordures ménagères (TEOM) chaque année par votre gestionnaire.
A notez que la cotisation foncière des entreprise (CFE), dont vous êtes redevable dans le cadre du statut LMNP sur le marché classique, est pris en charge par le gestionnaire dans le cadre d’un investissement au sein d’une résidence de services.
La TVA :
Etant donnée la nature commerciale de l’activité, les résidences de services de tout type : étudiants, tourisme, affaires, senior et EHPAD sont concernées par la TVA sur les loyers.
On distingue toutefois deux taux de TVA sur les loyers :
- 10% pour le bien au sein de résidences :
- Etudiante
- Tourisme
- Affaires
- Senior
- 5,5% pour le bien au sein de résidences :
- EHPAD
A noter que l’on parle toujours de loyers HT, qui correspondent en réalité au loyer net que va percevoir l’investisseur.
D’autre part, lors de l’achat dans le neuf ou en VEFA pour le premier investisseur, 20% de TVA ont été appliqués. TVA qu’il a lui-même récupéré et qui s’amortie sur une durée de 20 ans.
Toutefois, le bien peut être revendu à n’importe quel moment à un autre investisseur qui reprendra « le flambeau » de la TVA restant à courir sans avoir à la rembourser au prorata temporis.
A partir du moment où ce dernier reste sous bail commercial avec le gestionnaire et continue de proposer les services obligatoires (3 sur 4 cf onglet le principe) art 257 Bis du CGI, la TVA continue à s’amortir chaque année, et n’a ainsi aucune incidence pour l’investisseur. La TVA est définitivement acquise au bout de 20 ans de détention du bien.
Le centre de gestion agréé (CGA) :
Le loueur en meublé non professionnel a intérêt à adhérer à un centre de gestion agrée (CGA) via son expert-comptable afin de bénéficier d’avantages fiscaux.
D’autre part, il permet également de bénéficier d’une réduction d’impôts équivalent aux deux tiers des frais liés à votre comptabilité.
Veuillez noter que l’adhésion à un CGA n’a d’intérêt que si vous êtes affilié au régime du réel simplifié.
Notez également que les frais d’adhésion au CGA (environ 200e par an) font partie intégrante des charges déductibles.
Formulaire P0i:
Dans les 15 jours suivant la signature de l’acte de votre investissement, vous devrez remplir le formulaire P0i via le site de l’INPI afin d’obtenir votre numéro SIRET et ainsi déclarer votre activité LMNP. Votre expert-comptable s’occupera de cette démarche.
KHEOPS INVESTISSEMENT se tient à votre disposition pour toute question ou renseignement complémentaire d’ordre fiscal, et pourra vous mettre en relation avec ses experts-comptables, avocats fiscalistes et notaires partenaires.